这位“楼市预言家”到底有多厉害

要知道，俺一直觉得黄奇帆那人

你看，他在2018年就敢预言房地产快要到头了，结果后来房市一连串“爆雷”、房价调整的事儿

那会儿，街上买房的人排队排得跟赶集似的，开发商疯狂拼命拿地，房价还一路飙升，大家都觉得这行情要继续火下去

谁也没想到他说“房子快到头了”

其实，他那话里藏着点“远见”，我说实话，那会儿很多人都觉得他“瞎说八道”

可几年后，事实狠狠打了大家个嘴巴子——房价确实没法再像以前那样疯涨，房企也爆雷了

这阵子，他又站出来说，2025年楼市会开始“止跌回升”，你说

这次还能不会又“灵”吗

咱们到底该怎么看未来的房市走向

这事儿真是让人琢磨不透

● 从“楼市预言家”到“宏观调控大师”

要知道，黄奇帆这人，任重庆市长那会儿，带领重庆GDP年年飞涨，平均每年涨个12.8%，这速度

早在2018年，房地产还处在黄金时期，那会儿，谁都看好房市会一直火热

可是，黄奇帆就提前说了句：“中国新房交易会逐年减少

”当时，很多人听了都笑话他，觉得“胡说八道”，毕竟那时候买房还得排长队，开发商疯狂拿地，房价涨得贼快

可是，他那话一说，几年后，事实证明他没错，房市开始变天

很多人都觉得他“猜得蛮准”

今年一月，他又在中国金融四十人论坛上发表了新看法，说未来几年

房市会逐渐稳住、居然开始回暖

你说，这人是不是“神”

他对中国房地产的判断，真是“有一套”

房地产的“死结”到底有多难解

说到这，咱们得聊聊中国房市的“难题”了

表面上看，咱们的人均居住面积都快达到50平方米了

数据都快跟发达国家“肩并肩”了

这事儿就不那么“光鲜亮丽”了

农村那些“豪宅”样的房子，很多人都见过，建得漂亮是漂亮，但大部分都空着

邻居的房子紧挨着，环境一点都没变好

再说城镇化，咱们的城镇化率已经快到天花板了

但后续还没有足够多的人口去“消化”这些房子

这样一来，房子就变成了“死资产”，占用资源，却卖不出去

你想，这么多房子，资源都搭进去，结果还卖不出去

第二个“死结”就是“超级杠杆”

那些开发商，负债率普遍高得吓人，80%、90%的比比皆是，国际上正常的公司

他们的套路，就是靠银行的钱拿地，搞施工，等房子卖出去的钱还债，继续卷地皮

可一旦市场冷下来，房子卖不出去

银行收不到钱，工程款拖欠，建筑队也跟着受“牵连”，购房者权益受损

整个经济体系都可能“崩盘”

你说，这么多房子，卖不出去，负债又那么高

不过，咱们中国的局面跟美国、日本有点不一样

美国那会儿，靠“次贷”疯狂放贷，房价还能涨，搞得资本市场都“泡”起来，结果一崩

而中国，政府一直严格管控，不允许零首付，也没有把房贷打包成高杠杆的债券

你瞧，这阵子市场的局面

能靠自己“自我调节”吗

恐怕不行，就像一个重病的老爷子，只让他多喝点热水

咱们国家也早就准备好了“方案”，说白了就是“动刀子”的那种

第一步，是“金融血管”要疏通

国家要拿出几万亿、居然十万亿的钱，集中收购那些“滞销”的房子

把困在财务泥潭里的开发商“救”出来

这个操作，效果很明显：开发商拿到钱后，就能还银行、还工程款，切断“死循环”

第二步，是“变废为宝”

把这些被收购的房子，改造成“保障性租赁住房”，也就是咱们常说的“公租房”

专门给那些刚刚进城、农民工、大学毕业的年轻人用

这样一来，不仅能解决他们的“住房难”，还能让保障房的比例逐步提高，从这阵子的不足5%

向国际通行的20%到25%去努力

再之后，这些房子还可以打包成“资产证券化”，在资本市场上发行，既缓解库存，又完善社会保障，帮百姓多一条“理财”路子

除了这些“硬核”措施，国家还会采取一些配套方案：比如，严格控制开发商的负债比例，买地用自有资金，首付政策也会变得更合理——比如说，一套房首付20%、30%，二套房要50%

让房企的负债率自然降下来

还要整顿一下市场上那些“多如牛毛”的房企——这阵子，全国有九万多家，平均每一万人就有一家

未来两三年内，估计会把这个数字压缩到两万家以内

● 未来的楼市：平稳、理性、放心

你瞧，黄奇帆说得很明白，未来的房市会变得“平稳些、理性些”，价格涨得不会像以前那样“疯狂”

年涨幅基本上会跟GDP的增速“走”，也就是

房价会跟你我生活的节奏保持一致

真的是要成为市场的“铁律”了

那些靠炒房一夜暴富的日子，可能会慢慢远去

你看，这场中国房地产的“大手术”，其实不是像美国那样“金融海啸”一样突然爆发，也不像日本那样“漫长低迷”

而是经过“精心设计”的“拆弹行动”

即使过程很痛，但目标很明确：防范风险，改善民生

让房子真正变成“住得安心、用得舒心”的家

这套调控思路，真是把国家的力量用得淋漓尽致

在西方的教科书里可不多见

它像是在写一段中国自己的“经济故事”

咱们要明白，这场“手术”背后的逻辑，比起一时的房价涨跌

你说，到底未来的房市会变成啥样